土地家屋調査士業務

よくある質問

• 公図とは何ですか？

  公図とは、正式には「地図」または「地図に準ずる図面」といい、不動産登記法によって法務局に備え付けられている図面です。 ・地図とは、各土地の区画を明確にし、地番を表示した図面 ・地図に準ずる図面とは、土地の位置及び形状の概略を表示した図面 地図は、土地区画整理事業や土地改良事業によって土地の区画が新たにつくり直された土地で作られたり、国土調査によって正確な測量をし直して作られたりしているため、地図と現地の整合性がとれる正確な図面です（作成年度が古いと整合性がとれないものもあります）。一方、地図に準ずる図面は、明治時代の地租改正事業によってつくられたものが多く、地図に準ずる図面と現地の整合性はとれないことが多いです。

• 土地の登記簿面積と実測面積に違いが生じるのはなぜですか？

  土地区画整理事業や土地改良事業によって土地の区画が新たにつくり直された土地、国土調査によって正確な測量をし直された土地については、登記簿面積と実測面積は概ね一致します（事業年度、調査年度によって一致度は違います）。それ以外の土地については、登記簿に記載の面積は明治時代に測られた土地の面積を引き継いでいます。明治時代の測量では、土地の所有者が自分で測ってそれを役所が確認するという手法をとっていたこと、当時は現代のように器械ではなく、竹竿や縄などで測っていたこと等様々な理由から現地の面積と登記簿の面積は初めから誤差が生じています。意図的に面積を大きくしたり小さくしたりされていることもあります。そのため、登記簿面積と実測面積に差が生じることが多いです。

• 土地の面積の単位である㎡と坪、寸法の単位であるmと間（ケン）はどのような関係ですか？

  土地の面積は㎡で表されたり、坪で表されたりします。なぜ2つの単位があるかというと、1959年（昭和34年）に尺貫法が廃止され、1966年（昭和41年）に国際単位であるメートル法へと統一がされました。面積は、坪→㎡へ、長さは、間尺寸→mへ単位が変わりました。土地や建物はその名残で坪や間尺寸（尺モジュールといいます）で表示されることが多いです。畳の長辺が1間＝約1.82m、畳2枚（1間×1間）で1坪＝約3.31㎡となります。反（タン）という言葉もよく聞かれますが、1反＝300坪＝約991㎡になります。土地改良事業では、間口10間×奥行30間（＝300坪＝1反）で農地が区画されていることが多く農地では反という単位をよく使います。

• 土地の地番はどのように決まるのですか？

  土地の地番は法務局が決めるものですが、決め方としては地番区域（町、字）ごとに1番から起番し、順番に付番されます。分筆する場合は、分筆前の地番に枝番を付して決められます（例：2番2を2つに分筆→2番2、2番5※枝番は地番区域内の最終枝番となる）。合筆する場合は、合筆前の一番若い地番が合筆後の地番となります（例：1番、2番を合筆→1番）。したがって、好きな地番を選ぶということはできません。住居表示の区域でなければ、住所地は土地の地番を使用します。

• 建物を建てたら登記をしなければいけないのですか？

  不動産登記法で、新築した建物を取得した者は、所有権の取得日から1ケ月以内に表題登記（建物の種類、構造、床面積）を申請しなければならないと規定されています。したがって、建物を建てたら登記をしなければいけません。表題登記をしておかないと所有権の登記や銀行でお金を借りた場合にしなければならない抵当権の設定登記をすることもできません。

• 建物登記の際に土地家屋調査士と司法書士の両方に登記を頼まないといけないのはなぜですか？

  一言に建物登記と言われますが、実は、建物の「表題登記」、「権利登記」の2種類があります。「表題登記」とは建物の物理的状況（建物の種類、構造、床面積）を登記することで、「権利登記」とは建物の権利に関すること（所有権、抵当権等）を登記することをいいます。表題登記ができる資格者は土地家屋調査士、権利登記ができるのは司法書士になります。したがって、建物登記は土地家屋調査士と司法書士が連携して登記を進めさせていただきます。